​​​一次清算和二次清算（一次清算和二次清理）

一次性结算和二次清算(二次清算意味着什么)

房地产开发企业开发项目的所有竣工结算可能都无法实现销售。此时，虽然可以计算出企业可售建筑面积的成本，但项目总收入不确定，会增加项目整体各类产品的价值和土地增值税率。国税发〔2006〕187号文件第八条规定，土地增值税清算时房地产未转让、结算后销售或者有偿转让的，经营者应当按照规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额，企业建筑积累成本乘以结算时销售或者转让面积转换。

公司建筑面积成本=结算时扣除的项目总额÷建筑面积的结算

上述公式确定了如何计算再转让房产扣除项目金额的问题，但未明确再转让房产是否可以与第一次结算房产重新结算并允许调整的问题。

实例1

尾房销售税及附加税是否可以记入扣除项目？

恒轩房地产公司从2015年开始销售A项目，可销售建筑面积10万平方米。截至2018年4月，已销售的建筑面积为9万平方米，占可销售面积的90%。土地增税结算申请按税务局规定办理。结算申报表明：取得土地使用权所支付的金额为8 房地产开发成本22000万元 万元(不含预提成本1000万元) 000万元）、房地产开发费用按获得土地使用权和开发费用之和的10%扣除，出让房地产收入总额为54% 与房地产相关的税费，000万元，已经纳可扣除。 024万元，剩余1万平方米的尾房按已售房产均价计算定价为6000平方米 000万元。

这个结算项目的总成本是800000 22000=30 企业可售建筑面积的000元(万元)成本为3000元 000÷十=3000(元/平方米)。依照国税发〔2006〕根据187号文件规定，计算可扣除的项目总额为3万万元 (8000 22000)×20% (8000 22000)×10% 3 024=42 企业建筑面积可扣除的024(万元)项目金额为424。 024÷10=4202.40(元/平方米)。

本次结算可扣除的项目金额不能按上述企业建筑面积可扣除的项目金额计算，可扣除的成本为3。 000元/平米×9万平方=27 万元，应扣除27000万元的项目金额。 27 000×20% 27000×10% 3024=38 124(万元)。增值额为54 000-38 124=15 增值率为41.64%，税率为30%，土地增值税为4762.80万元，增值率为876万元。

该公司将于2019年5月结束剩余1万平方米的销售，获得8万平方米的房地产收入。 按国税发放的448万元，缴纳与转让房地产相关的税费，按国税发放。〔2006〕187号文件第八条规定，2019年5月尾房销售后，可以扣除项目金额=4 202.40元/平米×一万平方=4202.40万元，增值额=8 000-4202.40=3 增值率90.37%，税率40%，797.60(万元)，应交土地增值税30%。 797.60×40%-4202.40×5%=1 308.92(万元)。

　尾房出让相应的税费

《厦门市地方税务局土地增值税征收管理相关事项公告》(厦门市地方税务局公告〔2011〕5号)确立:土地增值税清算时房地产未转让，结算后销售或有偿转让产生的相关税费在估计土地增值税时不得扣除。这样的分歧是指第一次结算房产的税收和附加金额在最后一次结算时已经不配制，第一次结算时的税收和附加金额已经全部扣除，再次扣除是没有现实意义的。这样的分歧是指第一次结算房产的税收和附加金额不配制，第一次结算时所有的税费和附加金额都已经扣除，再次扣除是没有现实意义的。因此，尾房销售对应的税费已经实际缴纳，不符合基本计算逻辑，不能在再次转让时扣除。在近几年更新的土地增值税清算政策中，各地税务局在实际清算业务中已经意识到了这一问题，例如：

(1)《海南省地方税务局关于做好土地增值税清算工作的通知》（琼地税函〔2015〕917号)第十一条“如何确定房地产结算后扣除的项目金额？“要求:土地增值税清算时未转让房地产、结算后销售或有偿转让的，经营者应当按照规定申报土地增值税，扣除项目金额，按照结算时的普通住房和非普通住房企业的建筑面积成本乘以销售或者转让面积转换。

普通住房或非普通住房企业建筑面积成本=普通住房或非普通住房结算时扣除的项目金额/普通住房或非普通住房结算的已售建筑面积

其中，上述计算中的扣除项目金额不包括结算时出让房地产相关税费。与转让房地产相关的增值税和附加许可在结算后再转让扣除项目中进行扣除。

(2)《北京市地方税务局土地增值税清算管理规定》(北京市地方税务局公布2016年第7号)要求：

第四十六条　　土地增值税清算时未转让房地产，经营者结算后转让(以下简称结算后再转让房地产)，按照下列规定办理：

(一)房地产纳税人在结算后，应在每季度结束后15日内进行纳税申报(包括零申报)。

(二)结算后再出让房地产，应区分普通住宅和其他商住楼，分别计算增值、增值、缴纳土地增值税。

(二)结算后再出让房地产，应区分普通住宅和其他商住楼，分别计算增值、增值、缴纳土地增值税。

(三)结算后，按结算时确定的普通住房和其他商住楼企业的建筑面积成本，按照结算时确定的房地产扣除项目金额确定。

结算时企业建筑面积成本=结算扣除项目总金额÷结算的总已售面积

上述公式中，“此次结算扣除项目总额”不包括与转让房地产相关的税费，由经营者在清算时扣除。

(四)结算后出让房地产的有关税费在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

(5)房地产结算后转让，增值率不超过20%的普通住房按上述方法计算，免税土地增值税；增值率超过20%的，征收土地增值税。

(六)经营者结算后转让房地产的，交易双方签订的房地产销售合同有约定的支付日期的，纳税义务发生时间为合同签订的支付日期；对于采用预付款方式的，纳税义务发生时间为收到预付款的当天。

(七)房地产结算后出让土地增值税的计算方法应与项目结算方法一致。按照核定征收方式结算项目再出让房地产的，按照结算时核定征收率计税。

根据上述修订公式，单位建筑面积成本=(42024-3 024)/10=3 900(元/平方米)。

再出让可扣除的项目金额=3 900元/平方米x1万平方米 448万元=4 348(万元)，增值=8 000-4 增值率84%，税率40%，348=3652(万元)，应交土地增值税10%。 243.40万元。

较国税发〔2006〕187号文件中公式的数值减税1 308.92-1243.40=65.52(万元)。

尾房销售能否与初次结算相同？

《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的答案》包含以下内容：

问题：在项目结算完成后，房地产应该如何计算征收土地增值税？

答：根据《中华人民共和国国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》(国税发布〔2006〕187号)第八条规定，土地增值税清算时未转让房地产、结算后销售或者有偿转让的，经营者应当按照规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额乘以结算时企业建筑面积成本的销售或者转让面积转换。建立如下:根据销售额和上述扣除项目金额，计算结算后再转让房地产增值额，按已结算部分适用税率计算缴纳土地增值税。

如果纳税人在结算时未取得合法有效凭证，应计算未计成本和费用，并在项目完成结算后取得合法有效凭证，结算后转让房地产时，应按以下方法计算单位建筑面积扣除金额:除建筑面积外，新取得合法有效凭证的总成本和费用将从企业建筑面积中扣除。再加上已结算部分单位建筑面积扣除额作为结算后再出让房地产的企业建筑面积扣除额。为此计算结算后再出让房地产的增值额。为此计算结算后再出让房地产的增值额。

实际公式:结算后出让房地产的企业建筑面积扣除额=新取得合法有效凭证的总成本/建筑面积 部分单位的建筑面积扣除已经结算。

根据浙江的规定，尾房销售增值3652万元，在没有应计未计成本的前提下，按照首次结算税率30%计算缴纳土地增值税3652万元。×30%=1095.60(万元)。与调整公式换算相比，应缴税款少于1243.40万元，土地增值税少于147.80万元。

根据浙江的规定，假设存在应计未计成本1 根据国税发放，000万元〔2006〕根据187号文件，预提成本不得在第一次结算时扣除。如果在尾房结算时拿到税票，尾房结算应计算如下:结算后出售房地产的企业建筑面积扣除金额=1000万元/10万平方米 3900元/平米=4 000元/平米，尾房销售增值8000-4000×1-448=3552(万元)，按30%的首次结算税率计算缴纳土地增值税3552×30%=1065.60(万元)。

但是这样实际上也有900万元的成本没有记入扣除项目的金额，记入成本的100万元也不能加计扣除。

尾房销售能否与第一次结算结合再次清算？

无论是第一次结算还是第二次结算，开发的产品类别都是一样的，分离结算可能会导致前后可用的税率不同。如果房子的所有销售都完成了，最终结算可以再次结算，之前的结算可以称为预结算。

尾房销售能否与第一次结算结合再次清算？

无论是第一次结算还是第二次结算，开发的产品类别都是一样的，分离结算可能会导致前后可用的税率不同。如果房子的所有销售都完成了，最终结算可以再次结算，之前的结算可以称为预结算。我们的分析和计算如下。

全部销售额为54 000 8 00=62000(万元)，所有与房地产转让相关的税费为3024 448=3 472(万元)，所有可扣费80000元 22 000=30 000(万元)，所有可扣除的项目金额为30 000 30 000×20% 30000×10% 3472=42 472(万元)，增值62元 000-42 472=19 增值率为46%，税率为30%，土地增值税为528(万元)。 858.40万元。5858.40-40与上述分批结算的区别。 762.80-1 即使按照调整后的公式换算，308.92=-213.32(万元)也存在差异。 858.40-4 762.80-1 243.40=-147.80(万元)，直接原因是合拼二次清算增值率下降，税率也发生了变化。

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的实施意见》(鄂地税〔2013〕44号）要求：

九、有关房地产开发项目土地增值税二次清算难题？

经营者在达到结算标准并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法有效凭证的费用，可以申请二次清算，但是，所有的费用、费用都必须全部产生。税务机关可以根据实际情况重新规划扣除项目金额，调整应缴土地增值税。二次清算后，经营者不得标准清算土地增值税。

《安徽省地方税务局土地增值税清算管理条例》第51条规定：

由于以下原因，经营者自清算缴纳土地增值税清算税之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还多缴税款，税务机关应当自收到经营者书面退回申请之日起30日内进行审查，并对查实的事项进行追溯调整。根据法律、行政规章有关国库管理规定，涉及财政退库的，予以退回。

(一)结算时要取得但未取得合法有效凭证，结算后取得；(二)结算时要实际支付但未实际支付的款项，结算后实际支付；

(三)结算时要平均分摊但实际上不能平均分摊的一致成本，结算后可根据受益目标，选择合理的分配方式平均分摊；

(四)其他合法合理的原因。

《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理条例(实施)》第五十六条(广西壮族自治区地方税务局公布2018年第一号)要求:

由于下列原因，经营者在收到结算审批结果之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退款，税务机关应当自收到经营者书面退货申请之日起30日内进行审查，并根据法律、行政规章相关国库管理的规定，对已核实的事项进行追溯调整。

(一)结算时要取得但未取得合法有效凭证，结算后取得。

(一)结算时要取得但未取得合法有效凭证，结算后取得。

(二)结算时要实际支付。但是没有实际支付的款项，结算后实际支付。(三)结算时要平均分摊但实际上不能平均分摊的一致成本，结算后可根据受益目标，选择合理的分配方式进行平均分摊。

(四)其他合法合理的原因

假设恒轩公司1 可以在二次清算中扣除000万元的税票，所以最简单的预算可以知道，公司土地增值税应缴税款可以减少1000元。×(1 20% 10%)×30%=390(万元)。

一般来说，结算时未出售房产再出售涉及的结算结论存在很大的不确定性。此外，由于地方政策不统一，税务局有太多的自由裁量权。因此，笔者建议，只要第一次结算没有所有财产，就可以定义为土地增值税预结算申请，最终所有结算后都可以进行二次结算，即最终结算，多退少补，完成结算项目土地增值税的唯一性和确定性。

尾房销售是指集中税务申报或单套申请。

尾房销售10,000平方米，必须由多套商住楼组成，那么是最后一次性结算还是每卖一套就要再结算？

吉林省地方税务局(2014年6月19日，我省土地增值税清算工作会议确立土地增值税相关业务问题，全省统一实施不另行发布)“问题13：关于结算后再转让房地产的处理事项”强调：结算后再转让房地产在估算土地增值税时，应按每份合同计算增值金额和应缴税款，并且在次月税务局规定的期限内申报缴纳。

如何确定结算后出售房地产的销售收入？

尾房销售也不是一次性收款。如果每栋房子既有首付又有抵押贷款，那么如果你收到所有账款申报纳税或预收款，你必须支付所有的合同金额？

《海南省地方税务局关于做好土地增值税相关业务问答的通知》(2015年琼地税函〕917号）强调：

土地增值税清算时未转让房地产，结算后出售或有偿转让的，经营者应当按照规定进行土地增值税纳税申报，确认其销售收入应遵循下列原则：

(一)如果产品是通过一次性全额收款或分期收款的方式销售开发的，收入的完成应当在具体收取首笔价格或者取得营业收入账款凭证的当天确认，销售金额应当按照合同约定的总价格明确。

(二)通过银行抵押贷款销售开发产品的，应当在扣除首付时确认收入，并按照合同约定的总价格确定销售金额。(三)通过委托方式销售开发产品的，按照下列原则确认收入的完成情况：

1．委托销售开发产品的，按照销售合同或协议中约定的价格，在收到受托人销售开发的产品清单时，确认收入完成，销售金额按照合同约定的总价格明确。

2．委托销售和开发产品作为买断方法的，应当在收到受托人已经销售和开发的产品清单时确认收入的完成，销售额应当按照买卖合同或者协议约定的价格和买断价格的高原则确定。

3．如果使用基价(保底价)并以超基价相互划分的方式委托销售和开发产品，应当在收到受托人已经销售和开发的产品清单时确认收入的完成，销售金额应当按照买卖合同或者协议约定的价格和保底价格的高标准确定。