​​​预缴土增税计算公式(土增税计算公式)

土增税预缴计算方法(土增税计算方法)

前言

本节独立说，房地产开发阶段的三大税之二：土地增值税。

在全国范围内，土地增值税计算的大逻辑是相同的，但实际计算方法却各不相同。

那么下面写的就是给大家一个参考，思路基本一致。如果你在自己的公司有不同的实际计算方法，以公司的要求为准。

1逻辑和公式的计算

计算土地增值税的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，获得增值金额，用这个增值金额除以扣除金额获得升值比例。根据不同的比例，不同的税率和速度可以扣除指数。

土地增值税等于增值额乘以税率，再减去扣除金额乘以速算扣除系数。

实际计算公式如下：

增值=出让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值×税率－扣除项目金额×快速扣除指数

税率如下：

举一个特别典型的例子(首先不考虑增值税的危害)，一个项目转让房地产收入总额(一般而言，也就是销售额)是10亿元，假设扣除的项目金额是6亿元，那样：

增值=10亿-6亿=4亿；

扣除金额的增值金额=4亿/6亿=66.7%

这一比例适用于上表，增值在50%-100%之间，税率为40%，扣扣系数为5%

征收土地增值税=增值税4亿*税率40%-扣除项目6亿*扣除指数5%=1.3亿*

2扣除的项目金额包括哪些？

(1)获得土地使用权的支付金额(以下简称a)：也就是土地出让，补缴地价，契税；

(需要注意的是：在估计增值税和附加税时，契税不能抵扣，但是在计算土地增值税时，可以抵扣。）

(2)房地产开发费用(以下简称B)：包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、公共设施配套费用、开发间接费用。）

(2)房地产开发费用(以下简称B)：包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、公共设施配套费用、开发间接费用。

三是房地产开发费用(以下简称C)

：指营业费用、期间费用、销售费用。

销售费用中的利息费用可以根据转让建设项目进行平均分摊，并提供金融企业证明的，允许实际扣除，但最大金额不得超过商业银行同期贷款利率的计算。其它房地产开发费用，按a计算、在b金额之和的5%内计算扣除。凡不能按出让建设项目计算平均利息费用或不能提供金融企业证明的，房地产开发费用按a计算、在b金额之和的10%内计算扣除。

看上去有些复杂，对于投资者来说，也不管利息是否已经被金融企业验证，直接按计算扣除即可，公式是c=（a b）*10%

(4)与转让房地产相关的税费(以下简称d)

：“营改增”是指增值税附加税。需要注意的是，这里扣除的税费是增值税附加，即城市建设税、教育费用附加、地方教育费用附加等，并非增值税本身。这里很容易出错。

(5)扣除20%(以下简称E)： e=（a b）*20%

3

在“营改增”后计算土地增值税时，每一项都不包括增值税。

听到标题都晕了，简单地说，正是这个意思：

出让房地产收入总额应当除销项税。

房地产总收入(未税)=销售(含税)-销项税

回忆一下入门文章(九)增值税计算公式：

房地产总收入(未税)=销售-(销售-本期允许扣除的土地价格)/1.1*0.1

这将扣除销项税。

扣除项目金额：全部扣除进项税

在实际计算中，建议先计算增值税和附加税，在表格中留下每个项目的销项税和进项税，这样就很容易计算出各种未税部分。

扣除项目金额：全部扣除进项税

在实际计算中，建议先计算增值税和附加税，并在表格中保留每个项目的销项税和进项税，这样就很容易计算出各种未税部分。(后面我们会举个例子。）

4

一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税要以项目为单位进行结算，分期开发的项目要以分期为基准进行结算。

那么某个时期有不同的业态如何划分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它住宅

三分法分为： 普通住宅，非普通住宅，其它。

(需要注意的是，停车位分为产权和无产权；只有拥有产权的人才需要缴纳土地增值税，并将其放入“其他”。如果开发商卖的是没有产权的停车位，那其实是一种长期租赁的特点。他们不需要缴纳土地增值税，而是要缴纳房产税。）

那应该选择哪种分法来计算呢？

看看当地税务局的需求！

实际上遇到的时候先在网上搜一下，假如找不到，就问兄弟企业在本地怎么算。

那高层住宅建筑，怎样定义为属于普通住宅，还是非普通住宅？

还有一句话：各地要求不同！

一般来说，从这三个方面考虑：

1、容积率在1.0以下(没有1.0)；

2、单体建筑面积在多少平方米以上(12年说是144平方米，后来又改为120平方米，但各地要求不同)、或者房地产交易的售价在几万以上。

3、实际成交价格高于本区市场指导价；上述三点只要满足一个，即非普通住宅。相反，它是普通住宅。需要注意：实际遇到时先在网上搜索本地规定，一般可以搜索到，如果找不到，就按非普通住宅计算。(目前市场将被税务局定义为普通住房比例不高)

需要注意的是，土地增值税的计算必须按照当地的分法计算。不要把所有的商业区都放在一起。根据我个人的计算经验，差别很大。一个10亿总销的小项目，这个算法不一样，利润会差几千万。

一般来说，停车位都是赔钱的，普通房子赚一点，别墅和商业赚很多。如果全部放在一起，就相当于把停车位和普通房子的成本放在别墅里，整体增值率降低，税率很低，整体税也少很多。

5

平摊标准

二分法、三分法将要求在各商圈平均分摊收益、可抵扣金额等，那么分摊的原则是什么呢？ 这个问题是最难计算土地增值税的问题。

事实上，这种平摊方式各地也不一样，下面分享的是经常使用的，可以参考：

销售额：以实际发生为准。比如一般的房子卖了多少，一般的房子卖了多少，另外卖了多少。

如何平均分摊土地使用权支付金额、土地拆迁费用等？

？大概可以这样计算：

分期研发的

：依照

占地面积法

(即某一期占地面积占总用地面积的比例)进行平摊。

同一时期的各个商圈：依照可售面积法(即某一期可售建筑面积约占可售建筑面积的比例)进行平摊。

【注：这里的销售面积仅指地面销售面积，不包括停车位等]

需注意: 地下停车位不平摊土地成本(除非像广州的一些地区，在土地出让合同中建立地下面积要交多少地价)

项目成本等

：根据实际情况产生。但是我们的投资者在计算时不能将成本分配给物业，那么根据建筑面积平摊。(包括地面和地下建筑面积)这里要注意的是，许多城市规定，车位面积平均分摊时，应按可售产权面积计算，而非真实地下车位建筑面积计算。举例来说，一个停车位的真实面积一般为35-40平方米，但实际产权面积只有12平方米左右。

房地产开发费用(营业费、期间费、销售费)：

回忆一下以前的公式，c=（a b）*10%，是计算扣除的，按分类计算即可。

6

预征和清缴

和增值税和附加税一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴时多退少补，与增值税和附加税相同，补补肯定是要补的，褪去不一定。有时压根就不能退缩。(我个人倾向于，如果没有一个例子可以证明税务局可以退款，那么全部按照不能退款计算。）

土地增值税预征=(销售回款-预缴增值税)×预征率

第二个月收到付款就要申请了。

回想一下之前预缴的增值税计算公式：

预缴增值税=预收款/(1) 税率或征收率)*3%简单的征收方式是 销售回款/(1 5%)*3%

一般的征收方式是 销售回款/(1 10%)*3%

那土地增值税的预征率是多少？还有一句话：各地要求不同！通常可以在网上找到。找不到就问同行。

分为不同的商业区，一般普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别别墅、商业，这种预征率较高。

土地增值税清算时间：

标准过于复杂，各地实际要求不同，自身一般简化为工程验收后结算。

以下是详细而复杂的标准：

关于《土地增值税清算管理规定》的通知

符合下列条件之一的经营者，应当进行土地增值税结算。

(一)房地产开发项目全部完成，销售；

(二)房地产开发项目整体转让未完成决算；

(三)土地使用权立即出让。

对于符合下列条件之一的，税务机关可以要求经营者进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占项目总可售建筑面积的85%以上，或者虽然占比不超过85%，但是剩下的可售建筑面积早已租赁或自用；(二)取得销售(预购)许可证满三年未完成销售；

(三)经营者申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；