​​​预征率是什么意思

什么是预征率？

经营者转让房地产、租赁房地产、提供建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率和征收率似乎都比较复杂。其实只要按照规律记忆，或者一下子就能解决。为了帮助记忆，大叔对此进行了整理。

一、预征率

(一)一般计税

建筑服务：2%

房地产经营租赁、销售自行开发的房地产：3%

销售房地产：5%

(二)简单计税

个人出租屋：1.5%(减征1.5%计算)

2.建筑服务，房地产销售自行开发：3%

房地产经营租赁(个人出租屋外)，销售房地产：5%：

小规律：

1.预征率为2%、3%、三档5%，还有个人出租房减征1.5%。(征收率仍为5%，理解：移动增值税政策。）

简单计税预征率与征收率基本一致(除销售自行开发的房地产外)按预付款计算3%)(了解：确保原有地方财政收入不受影响。）

简单计税预征率与征收率基本一致(除销售自行开发的房地产外)

按预付款计算3%)(了解：确保原有地方财政收入不受影响。)

销售房地产和销售自行开发的房地产简易计税与一般计税的预征率相同。

一般计税的预征率，除出让房产为5%外，其它为3%和2%。

(理解：建筑服务设置低是为了防止由于在建筑服务场所大量超缴，机构所在地发生留抵，占用经营者资产。）

计算方法：一般情况下，应预缴税款=(含税销售-可扣除)÷(1 税率/征收率)×预征率

例外情况：

(1)销售房地产无论是一般计税还是简易计税，都按5%的征收率计算，即预缴时均为：(含税销售-可扣除)÷（1 5%）×5%。(理解：过去由于出让房产是原地税代征，代征时无法区分一般纳税人，所以按5%的征收率计算。）

(2)房地产销售应预缴税款=预收款÷（1 税率/征收率)×3%;

(理解:连续增值税的运营模式，收到预付款后，直接乘以3%计算预付税款，但现在可以转换成无税价格，缓解了房地产企业的现金流压力。）

(3)个人租赁住房，应纳税额按5%的征收率减征1.5%计算：(含税销售-可扣除)÷（1 5%）×1.5%。

(4)除其它个人外，应向房地产所在地/建筑服务税务局预缴税款，并向机构所在地税务局申报纳税。(了解:其他个人需要向建筑服务发生地、房地产所在地、生态资源所在地税务局申报纳税，提供建筑服务、销售或租赁房地产，转让生态资源所有权。）

(5)经营者提供道路通行服务，在机构所在地立即申报纳税，无需预缴税款。

(理解：路漫漫其修远兮，可能跨越多个县(市、区)甚至跨省。）

6.预缴时可从含税销售额中扣除(公式通称可扣除)：

(1)出让房产：房产(未建造)出让，只要没有建造，就可以扣除房产购买价格或取得房产作价后的余额作为销售额，

普通计税和简易计税可以在预缴时扣除；

(2)个人转让住房:北京市、上海市、广州市、深圳市购买2年以上(含2年)的非普通住房，可以扣除购买住房价格，其他地区免税增值税。跨县区建筑：可以扣除收取的分包款。

跨县区建筑：可以扣除收取的分包款。在预缴时，一般计税和简易计税都可以扣除。

税率/征收率

(一)一般计税 :四项业务税率均为10%；(二)简单计税:四项业务中，除建筑服务外，房地产经营租赁试点前开工的高速公路车辆通行费征收率为3%，其他征收率为5%。；按5%的征收率，个人出租住房减征1.5%的应纳税额。

小规律：

1.大部分征收率为5%(建筑服务和车辆通行费除外)

简单计税时，四项业务除房地产销售外，预缴税款的运算申请应纳税款计算一致。

(理解：这意味着增值税可以通过简单的计税方法完成，实际上已经在预缴地，即建筑服务发生地和房地产所在地进入仓库。）

申报时：应纳税款=(含税销售-可扣除)÷(1 税率/征收率)×税率/征收率/1.5%。

申报时可以从含税销售额中扣除：(1)可以使用简单计税的房地产(未建造)出售：可以扣除房地产购买价格或获得房地产价格后的余额为销售额；

普通计税建设和非建筑房地产不得扣除(了解：普通计税凭专票抵税)。

(2)建筑服务：简易计税可以扣除收取的分包款，一般计税不能扣除。

(理解：原增值税差额征税要求继续沿用，一般计税凭专用发票扣除)。