​​​土地增值税预缴税率是多少(土地增值税预缴税率)

土地增值税预缴税率(土地增值税预缴税率)是多少？

预征土地增值税是提前征收土地增值税的一种方法，在建设项目增值率计算不当的情况下，为了保证税收的稳定性和财政的均匀注入。

首先，预缴土地增值税的计税依据。

营改增后，经营者出让房地产的土地增值税应税收入不征收增值税。与营改增前相比，土地增值税的计税基础和预征的计税基础都发生了很大的变化。以财政部为基础 《中华人民共和国国家税务总局关于营改增后契税房地产税、土地增值税、税收基本计税问题的通知》(税收[2016]43号)要求，土地增值税纳税人出让房地产的收入为无增值税收入。

及其《中华人民共和国国家税务总局关于营改增后多项土地增值税征管要求的通知》(中华人民共和国国家税务总局公布2016年第70号)要求，营改增后，经营者出让房地产的土地增值税应税收入不征收增值税。适用于增值税一般计税方法的纳税人，其出让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用于简单计税方法的纳税人，其出让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，很多人解释为:房地产开发企业收到预付款时:一般计税方式下，预付土地增值税=预付款/(1) 9%)*土地增值税预征率；简单计税方法下，预缴土地增值税=预收款/(1 5%)*土地增值税预征率。采用简单的计税方式，对预缴土地增值税的理解是没有问题的，问题在于一般的计税。

增值税采用一般计税方法记税项目，出让房地产销售税=销售金额*9%=[(全部价格和额外费用-本期允许扣除的土地价格)/(1 *9%=所有价格和额外费用/(1%) *9%-本期允许扣除的土地价格/(1%) 9%）*9%，也就是说，出让房地产销项税=按税率计算的所有价格和额外费用的增值税-土地价格抵扣的增值税。

因此，增值税采用一般计税方法记税项目，其出让房地产土地增值税应税收入=所有价格和额外费用-销项税=所有价格和额外费用-[所有价格和额外费用/(1) *9%-本期允许扣除的土地价格/(1%) *9%)*9%。房地产开发企业可以采用相应的增值税一般计税方法，应当预缴税额=[所有价格和额外费用-(所有价格和额外费用-本期销售建设项目对应的土地价格)/(1 增值税税率)*增值税税率*土地增值税预征率。

很明显，一般计税预缴土地增值税的计税基础应该是复杂的计算步骤，而不是按照9%的即时简单计算不含税收入。为方便经营者，简化土地增值税预征税计算，《中华人民共和国国家税务总局关于营改增后土地增值税多项征收管理要求的通知》(中华人民共和国国家税务总局公布2016年第70号)要求:房地产开发企业以预收款方式销售自主开发的房地产项目的，可根据以下措施计算土地增值税预征税依据:土地增值税预征税依据=预收款-应预缴增值税。虽然计算简化了一点，但是对于简单的计税项目，预缴税款比普通计算方法要大。虽然计算简化了一点，但是对于简单的计税项目来说，预缴的税款比普通的计算方法要大。中华人民共和国国家税务总局宣布，2016年第70号要求“可以按照”上述方法进行计算，是有选择性的。对于简单的计税项目，可以选择将不含税收入作为土地增值税预缴的基础，预缴的土地增值相对较少。但是在实践中，一些省份实行一刀切，规定经营者按上述要求预缴土地增值税。

实务操作中，部分经营者对“无增值税销项税额”和“无增值税收入”有误解，直接采用“预征土增税额=预收款/(1。 增值税)*土地增值税预征率“计算公式，应预征土地增值税，导致预缴税款不足，容易造成财务风险。

第二，预缴土地增值税的会计处理。

预缴土地增值税，在不符合土地增值税清算要求的情况下，优先预缴，待土地增值税清算后多退少补。一般来说，预缴土地增值税期间不符合收入确认条件。因此，预缴土地增值税记录为“应缴税款-应缴土地增值税”的借方，在开发项目达到竣工标准并结转相应收益和成本损益时，将土地增值税转为“税收及附加”。但是，一些企业在提前缴纳土地增值税的同时，将其转为“税收和附加”，不符合权责发生制要求和收入成本的比例原则。还有一些企业在预缴土地增值税的同时，将其转入“预付账款或待摊费用-待转土地增值税”，然后在符合竣工条件的情况下转入“税收及附加”。我们认为，这样处理“应纳税-应纳土地增值税”的期末余额，可以更准确地反映项目未完成时土地增值税的预缴金额，更好地反映期末资产负债的合理性和公平性。所以，大家更加关注这种会计处理方法。

第三，预缴土地增值税的抵扣。

根据国税发〔2009〕31号文件第十二条，本期按规定扣除公司发生的成本、已销开发产品的计税成本、营业税及附加、土地增值税许可。根据上述要求，房地产开发企业在工程结算前，按照房地产转让收入预缴土地增值税，属于房地产企业发生的税费。预缴的土地增值税可以在预缴年度所得税中扣除，税收和附加扣除是收付实现制度的体现，但在会计中，应当按照权责制度进行。但是在实际操作中，仍然有一些企业立即将预缴的土地增值税记入“税收及附加”，并于本期结转。

预缴土地增值税税会差异的纳税调整。

2021年3号公告的最新规定：公司所得税预缴申报表(A类) 4 确立“特殊业务计算的应纳税所得额”:从事房地产开发等特定业务的纳税人，填写根据税收要求计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完成开发产品取得的预购收入，按照税收规定的预估税收毛利率计算预估毛利金额，扣除土地增值税和附加后的实际缴纳金额，在财务核算中不计入当期损益，此次填写。也就是说，这一次，让房地产企业疑惑多年的所得税预缴项目扣除问题终于确立了标准，房地产企业所得税的月度(季度)扣除项目规格终于与年度报告规格一致。在预缴所得税阶段，规范确定了土地增值税等税金及附加金额，可以扣除实际缴纳，并且在财务核算中没有计入当期损益。在上一年的申报单规格允许这一栏填写负值之后，又建立了实际操作口径。根据收入成本比例原则，提前缴纳的城市建设税和教育附加税及其提前缴纳的土地增值税不能立即记入税金和附加计算当期损益。一般每个人在提前缴纳时都会立即记入应纳税的借方。企业所得税预缴申报和年度企业所得税申报均可调整，即使转为负值也是正常的。

但是，如果企业根据实际缴纳的税款和附加金额直接记入损益并结转，即在这种情况下，公司不会有本期实际缴纳的税款和附加金额，也不会记入损益。然后，在这种会计处理下，本期缴纳的税款已经记录在利润表中，预缴时体现在资产总额的扣除上，不需要在“特殊业务计算的应纳税所得额”中填写“实际发生的税收及附加、土地增值税”和“转移到实际发生的税收及附加、土地增值税”。

土地增值税清算后的企业所得税解决方案。

根据中华人民共和国国家税务总局公布的2010年第29号等文件要求，公司按规定对开发项目进行土地增值税清算后，企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，应当按照税法规定将亏损结转至后续年度，以填补后续年度收入。后期开发项目，是指正在开发和中标的项目。公司按规定对开发项目进行土地增值税清算后，计算出本项目因土地增值税原因造成的项目，每年多缴企业所得税，并申报退税，因企业所得税汇算清缴原因造成的损失。

土地增值税清算后，应计算公司所得税的退税情况。项目缴纳的土地增值税总额应按每年完成的项目销售额占项目整体销售收入总额的比例进行，每年在项目实施中进行平均分摊。实际上应按以下公式转换:每年应平均分摊的土地增值税=土地增值税总额。×(项目年度销售额÷项目整体销售收入总额)。销售额包括视同销售房地产的收入，但不包括普通标准住宅的销售收入，其增值额不超过扣除项目金额的20%。本项目实施各年度应平均分摊的土地增值税，减去本年度已被企业所得税抵扣的土地增值税后，余额属于本年度应填补扣除的土地增值税；公司应调整本年度应纳税所得额，并按规定计算本年度应退还的企业所得税；本年度已缴纳的企业所得税不足以退税的，应当作为亏损结转至下一年度，并调整下一年度应纳税所得额。土地增值税平均调整后，造成相应年度应纳税所得额正数的，应按规定计算缴纳税款。公司计算的总退税不得超过本项目开发年度实际缴纳的企业所得税；项目结算年度造成的损失超过部分，下一年结转。

举例：2014年1月，一家房地产开发企业逐步开发了一个建筑项目，2016年10月完成并销售完毕，12月开展土地增值税清算，所有项目共缴纳土地增值税1100万元，2014-2016年土地增值税预缴分别为240万元、300万元、60万元；2016年结算后，土地增值税补缴500万元。从2014年到2016年，项目销售额累计为30000万元，每年分别为12000万元和15000万元。、企业所得税分别为3000万元、45万元、310万元和0万元。从2014年到2016年，项目销售额累计为30000万元，每年分别为12000万元和15000万元。、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该公司2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 公司无后续开发项目，拟申报退税。实际计算如下：

最先，计算年度应平均分摊土地增值税：

2014年土地增值税应平摊。 ： 1100*(12000/30000)=440万元

2015年土地增值税平均分摊：1100*(15000/30000)=550万元

2016年土地增值税平均分摊：1100*(3000/300000)=110万元

次年计算应退所得税：

2014年应调整的应纳税所得额：240-440=-200(万元)应退2000元 × 25% = 50（万元）， 2014年仅缴纳45万元的所得税，低于50万元，仅申报退税45万元。剩下的50,000元所得税相应的200,000元作为下一年的亏损结转。

2015年应调整的应纳税所得额：300-550=-250(万元)，加上2014年的亏损20万元，2015年应调整的应纳税所得额为：250。 20=270(万元)，应退所得税=270×25%=67.5(万元)，2015年纳税310万元，超过67.5万元，退税可以全额申报67.5万元。

2016年应调整的应纳税所得额60 500-110=450万元，调整前，2016年亏损400万元，调整后，2016年应纳税所得额为-400万元。 50=50万元，应缴纳所得税：50*25%=12.5万元。

该公司应申报的退税总额为45 67.5 – 12.5 = 100万元