​​​土地增值税预征的计税依据到底如何确定-（土地增值税预征的计税依据到底如何确定）

到底如何明确土地增值税预征的计税基础？(征收土地增值税的计税基础)

在从事房地产行业财务风险分析和解决的过程中，笔者发现，部分经营者对土地增值税预征税的基础知识存在误区，应采用错误的预缴税款计算方法，导致土地增值税预缴风险不足。对于这一点，相关经营者必须深入把握政策要求，明确计税基础，准确计算和预缴土地增值税。

　　实例

　　房地产开发企业甲公司为增值税一般纳税人，按一般计税方式计算缴纳增值税。A公司于2024年3月获得商品房预售收入10900万元，相应土地价格为5000万元，土地增值税预征率为1.5%。预缴土地增值税时，公司会计人员按“预缴税额=本期预购收益”计算。÷（1 增值税率）ד土地增值税预征率”计算方法，自主计算并预缴土地增值税109000÷（1 9%）×1.5%=150(万元)。

　　剖析

　　根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(2016年第18号由中华人民共和国国家税务总局公布，以下简称《暂行办法》)第四条，房地产开发企业中的增值税一般纳税人销售自己开发的建设项目，可以按照一般的计税方法记税，并按照取得的所有价格和额外费用记税。扣除本期销售建设项目对应的土地价格后的余额计算销售额。销售计算公式如下：销售额=(全部价格及额外费用-本期允许扣除的土地价格)÷（1 11%）。《财政部 中华人民共和国国家税务总局关于调整增值税率的通知〔2018〕三十二号)和财政部 税务总局 关于深化增值税改革有关政策的海关总署公告(财政部) 税务总局 2019年第39号海关总署公告发布实施后，销售计算公式:销售额=(全部价格和额外费用-本期允许扣除的土地价格)÷（1 9%）。此时，根据《暂行办法》第十一条的规定，应当预缴增值税的计算公式：应当预缴税款=预收款÷（1 税率或征收率)×3%。此时，根据《暂行办法》第十一条的规定，应当预缴增值税的计算公式：应当预缴税款=预收款÷（1 税率或征收率)×3%。可以用一般的计税方法记税的，按9%的税率计算；可以用简单的计税方法计税的，按5%的税率计算。

　　《财政部 国家税务总局有关营改增后契税 房产税 土地增值税 关于个人所得税计税基本问题的通知(财税〔2016〕四十三号)确立，土地增值税纳税人出让房地产所获得的收入，为无增值税所得。同时，《中华人民共和国国家税务总局关于营改增后多项土地增值税征收管理要求的通知》(中华人民共和国国家税务总局公布2016年第70号)要求，营改增后，经营者出让房地产土地增值税应税收入不增值税。适用于增值税一般计税方法的纳税人，其出让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用于简单计税方法的纳税人，其出让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为了方便经营者，简化土地增值税预征税的计算，房地产开发企业通过预收款销售自己开发的房地产项目的，可以根据以下措施计算土地增值税预征税的计算依据:土地增值税预征税的计算依据=预收款-应当预缴增值税。

　　根据上述政策要求，适用增值税一般计税方法的房地产企业，有两种方法可以预缴土地增值税。第一种计算公式:预缴税额=[所有价格和额外费用-(所有价格和额外费用-本期建设项目销售对应的土地价格)÷（1 增值税税率)×增值税税率]×土地增值税预征率。另一种计算方法是：预缴税额=(预收款-预缴增值税)×土地增值税预征率。经营者可以自主选择可用。

　　提议

　　在实践中，一些经营者对“无增值税销项税”“ 没有增值税收入。不考虑土地价格的影响，销售额直接根据所有价格和额外费用确定。选择“应预缴税额=预付款”÷（1 增值税率）ד土地增值税预征率”计算公式，应预缴土地增值税，导致税收预缴不足，造成财务风险。

　　在这种情况下，企业可根据自己的情况，选择预缴税款的计算方法。若按《暂行办法》规定的方法计算，则必须预缴税款= [10900-（10900-5000）÷（1 9%）×9%]×1.5%=156.19(万元)；如果企业无法准确计算预收款对应的土地价款，也可按简化方法计算，此时，预缴税额=[10900-109000-10900÷（1 9%）×3%]×1.5%=159(万元)。