​​​土地增值税的计算方法和步骤(土增税税率及计算方法)

土地增值税计算方法及流程(土地增税税率及计算方法)

第一，定义土地增值税

定义土地增值税

土地增值税是指将土地使用权、地面建筑物及附属物转让给收入单位和个人，以转让方式无偿转让房地产的行为，包括货币收入、实体收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。

可以看出，土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等形式无偿转让的房地产征税。即，

(1)房地产租赁、质押、代建、自购等土地使用权，房地产产权未出现转让行为不属于征税范围；

(2)继承、符合条件的赠与等无偿转让行为不属于征税范围；

(3)出让集体土地上的房屋产权也不属于征税范围。

第二，计算土地增值税的方法

计算土地增值税的方法

(增值=房地产转让收入-法定扣除项目金额)

第三，土地增值税预征管理

由于房地产项目开发时间较长，在建设项目增值率尚未正确计算的情况下，采用预征后结算的征管模式，确保税金稳定，财政均匀注入。

预征是指在所有项目结算前转让房地产所获得的收入，按核定税率征收，各地税率略有差异。

为了方便经营者，简化土地增值税预征税的计算，房地产开发企业通过预收款销售自己开发的房地产项目的，可以根据以下措施计算土地增值税预征税的计算依据:土地增值税预征税的计算依据=预收款-应当预缴增值税。即

土地增值税应预缴税款=(预缴税款-预缴税款)*预缴税款

第四，土地增值税计算步骤

1、提前缴纳土地增值税

分别计算每一类物业必须预缴的土地增值税：

土地增值税应预缴税款=(预缴税款-预缴税款)*预缴税款

2、应缴纳土地增值税

针对分期开发项目，土地增值税按先分阶段再分类(一分法、二分法、三分法)计算，包括普通住宅、非普通住宅、非住宅等。

也就是说，首先计算每个阶段的某一类应交土地增值税，然后总结每个阶段的所有阶段。

应缴纳土地增值税=∑每一个分期应交的土地增值税=∑每个阶段应交的土地增值税

按照以下五个流程计算每期第一分类土地增值税：

(1)确定应税收入

房地产转让收入是指房地产所获得的全部价款及相关经济效益，包括：货币收入、实体收入及其它收入。

应税收入为未税收入，即应税收入=含税收入-销项税。

【注】：在计算销项税时，应税收入是否包括土地价格抵扣的增值税金额存在争议：

① 一种观点认为不包括在内，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-含税收入÷（1 税率)*税率=含税收入÷（1 9%）

② 一种观点认为包括，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-(含税收入-本期允许扣除的土地价款)÷（1 税率)*税率=含税收入÷（1 9%） 本期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

本文实例以第二种方式计算土地增值税，即其应税收入应包括土地价格抵扣的增值税。

(2)法定扣除项目金额的确定

法定扣除项目金额=(土地成本 项目费用[未税]*(1) 5%[销售费用和管理费用] 5%[销售费用，允许按实扣除金融企业证明】 20%[房地产开发企业可加扣除] 税收[增值税附加]

法定扣除包括以下五个项目：

①获得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额，是指经营者为取得土地使用权而收取的地价，以及按照国家统一法规支付的相关费用。

包括土地出让、契税、拆迁补偿、城市基础设施配套费、契税、城市土地使用税等，不同的地方也有不同的评价。

包括土地出让、契税、拆迁补偿、城市基础设施配套费、契税、城市土地使用税等，不同的地方也有不同的评价。

②房地产开发费用

也就是大建安，所有涉及增值税的费用都是未税费用。

包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施配套费用、公共配套设施费用、开发间接费用等。

③ 房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目相关的营业费用、期间费用、销售费用。

销售费用中的利息费用可以根据转让建设项目进行平均分摊，并提供金融企业证明的，允许实际扣除，但最大金额不得超过商业银行同期贷款利率的计算。

开发费用=销售费用【按实扣除】 （土地成本 项目费用)*5%

或 开发费用=(土地费用 项目费用)*10%。

④ 与转让房地产有关的税费

一般而言，与转让房地产有关的税费是指增值税附加，即城市建设维护税 教育费附加 附加地方教育。

⑤财政部规定的扣除项目

对于从事房地产开发的纳税人，可以按照①②项目计算金额总和，加20。％的扣减。

(3)计算增值额

增值=收益(未税)-法定扣除项目金额(扣除进项税)

(4)计算增值率

增值=增值÷法定扣除项目金额(扣除进项税)

(5)确定税率，计算应纳税额

①增值率≦50％

土地增值税=增值*30％

②50％＜增值率≦100％

土地增值税税＝增值额*40％－法定扣除项目金额*5％

③100％＜增值率≦200％

土地增值税税=增值额*50％－法定扣除项目金额*15％

⑤ 增值率＞200％

土地增值税税=增值额*60％－法定扣除项目金额*35％

3、土地增值税的清缴

土地增值税的清缴=应交土地增值税-预缴土地增值税

如果应缴土地增值税低于预缴土地增值税，可以申报退税。

土地增值税计算实例五、

一家房地产开发企业将其开发的住宅楼销售额，共计38,700万元。

土地增值税计算实例五、

一家房地产开发企业将其开发的住宅楼销售额，共计38,700万元。公司为开发该项目支付了6,000万元的土地出让，土地契税180万元，含税项目费用15,000万元，进项税1,100万元。项目分一期开发，按普通住房和非普通住房“两分法”结算，预征率为普通住房2.5%、非普通住宅为3%，项目住宅为非普通住宅，应纳税额为：

由于按照普通住宅和非普通住宅的“两分法”结算，且项目住宅为非普通住宅，因此项目可按总体结算计算土地增值税。

1、预缴土地增值税的计算

不含税收入=销售(含税)-销项税=销售-(销售-土地价格允许扣除)÷（1 税率)*税率

=38,700-（38,700-6,000）÷（1 *9%=36,000万元

土地增值税应预缴税款=预缴税款(未税)*预缴税款= 36,00*3%=1,080万元

2、计算应交土地增值税

(1)确定应税收入

应税收入=不含税收入=36,000万元

(2)法定扣除项目金额的确定

增值税=销项税-进项税

=2,700-1,100=1,600万元

税额=增值税附加=增值税*12%

=1,600*12%=192万元

法定扣除项目金额=(土地成本 项目费用[未税]*(1) 5% 5% 20%） 税费

=[6,000 180 （15,000-1,100）]*（1 5% 5% 20%） 192=26,296万元

(3)计算增值额

增值=收益(未税)-项目金额法定扣除

=296=9,36,000-26,704万元

(4)计算增值率

增值=增值÷法定扣除项目金额=9,704÷26,296=36.9%

确定税率，计算应纳税额。

增值率≦50％,应缴土地增值税=增值税*30％

=9,704*30％=2,911.2万元

3、计算清缴土地增值税

土地增值税清缴=土地增值税应缴-土地增值税预缴

=2,911.2-1,080=1,831.2万元

四级累进税率，每级“增值额不超过扣除项目金额”比例，均包括本比例。根据增值额乘以可用税率扣除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，可以计算土地增值税税款。实际公式如下:

增值金额不超过扣除项目金额的50%。根据增值额乘以可用税率扣除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，可以计算土地增值税税款。实际公式如下: