​​​土地增值税的计算公式(土地增值税怎么计算)

土地增值税计算公式(如何计算土地增值税)

应缴土地增值税=土地增值额×税率-扣除项目额度×速算扣除率

土地增值=应税收入-扣除项目额度

计算土地增值税的步骤：

步骤一，明确收益第二步，逐一明确扣除项目额度第三步，计算增值第四步，计算增值率，明确纳入税率第五步，计算应纳税额

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确认应税收入

经营者出让房地产所获得的应税收入应包括出让房地产所有价格及相关经济收入。其出让房地产的土地增值税应税收入不征收增值税销项税；

纳税人可以采用简单的计税方法，其出让房地产的土地增值税应纳税所得额无增值税应纳税额。其出让房地产的土地增值税应税收入不征收增值税销项税；

纳税人可以采用简单的计税方法，其出让房地产的土地增值税应纳税所得额无增值税应纳税额。包括∶货币收入实体收益的其他收益(无形资产收入或具有资产价值的权利)。

土地增值税应税收入=营改增前房地产转让收入 营改增后出让房地产，但不含增值税收入。

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有关应税收入政策

(1)采用一次性全额取款的，以房产所有权交付买方之日或开票之日作为销售收入的完成。(2)以合同约定的付款时间为销售收入的完成，采用分期还款或预售的方式出售。

清算通知要求

：土地增值税清算时，商品房销售发票已全额出具，收入按税票所述金额确认；未开具发票或未全额开具发票的，收入由买卖双方签订的销售合同和其他利润确认。

买卖合同中提到的商品房面积与相关部门的实际测量面积不一致。如果在结算前已经补足或退还房款，则需要在计算土地增值税时进行调整。

(3)以土地使用权或其他资产置换房屋的，以房地产应用交付对方为销售收入的完成。(4)银行提供住房贷款出售的，应当在银行会住房贷款办理转账之日完成销售收入。(5)委托销售开发产品的，应当按照下列原则确认收入的完成。∶

①通过支付费用方式委托销售开发产品的，应当在收到分销企业分销明细时，根据实际销售额确认收入。②委托销售开发产品作为买断方式的，应当按照合同或者协议规定的价格，在收到分销明细时确认收入。

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确认扣除项目

转让新开发的房地产扣减项目

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①取得土地使用权所支付的金额(地价、契税)②房地产开发费用(拆迁、搬迁、建设、基础、配套、建设)③房地产开发费用(法定扣除)利息在各种建筑物无法区分时，（① ②）×10%；利息由金融企业确认，并在各种建筑可以区分时，（① ②）×5% 利息；④与房地产转让相关的税费包括营改增前增值税和所有城市建设税、教育费附加和地方教育附加。⑤加计扣除∶对于从事房地产开发的纳税人，扣除20%。

2、项目成本

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(1)拆迁补偿费(拆迁安置费)

①房地产企业用于建造这个项目的房地产安装回迁户∶

安置用地视为销售解决方案，同时将其定为房地产开发项目的拆迁补偿；房地产企业支付给拆迁户的补偿差额，将拆迁补偿纳入拆迁补偿；拆迁户支付给房地产开发企业的补偿差额，应当抵消本项目的拆迁补偿。

②开发企业采用异地安置∶

异地安置的房屋自行开发建造。房屋价值视为销售处理，记录在本项目拆迁补偿中。购买的，按购买价格记录在拆迁补偿中。

③货币安置拆迁∶

将合法有效凭证计入拆迁补偿费

(2)前期工程费用

指规划、设计、项目可行性、水文、地质、勘测、测绘、测绘、测绘、测绘等相关费用。 “三通一平𔄣等支出。一般单方面成本∶400-800

(3)建筑安装工程费用

指以出包方式支付给施工单位的建筑安装工程费用，或以自营方式发生的建筑安装工程费用。∶

单体工程建筑、装修、装修等工程费用，包括基础与基础、主体工程、建筑屋顶分部工程、建筑内外建筑装修(包括门窗、护栏)、建筑物的给排水及供暖电气等工程及材料设备费用。包括土建工程、分包工程和精装工程。包括土建工程、分包工程和精装工程。精装费用不包括可移动家具。

一般单方毛坯建安工程费用(根据配备标准和成本管理能力)

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500独一无二的项目将偏离上述类别，精装费用差异较大

。

(4)基础设施费用

指社区道路、供电、供电、气路、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程所产生的各种管网和道路工程费用。

(5)公共配套设施费用费用

指各种非营利性公共配套设施，可记入R&D项目过程中的项目成本.其建设成本和配套财产购买成本。包括社区生活设施(大学、菜市场、幼儿园)和人防设备

开发间接费用(产品费用)