​​​土地出让金返还税收处理(土地出让金返还的税务处理)

土地交易金返还税务处理(土地交易金返还税务处理)

网民：我公司是安徽省的一家房地产企业。2019年，我们计划参与某地城中村改造项目。早期，我们代表政府拆迁，预付拆迁补偿资产2.1亿元。2024年，我公司通过“招标、拍卖、挂地”获得土地并一次性支付4.5亿元土地出让后，政府以财政支持的形式补贴我公司2.5亿元，其中建筑搬迁费用3500万元。

《安徽省土地增值税清算管理条例》(安徽省税务局公示2018年第21号)第三十八条规定:“政府或者相关部门、单位应当通过获得土地使用权支付的金额，根据相关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，以帮助、奖励、补贴、改革或者其他方式退还、支付、拨款给经营者或者其控股方和关联方的金额，从取得土地使用权支付的金额中删除”。

请问：根据上述要求，我公司取得的2.5亿政府退款将如何解决税收问题？在估计土地增值税时，这笔退款2.5亿元是否应抵消土地成本？

【见解】在与房地产企业签订土地出让合同时，政府通常会给房地产企业一定的新土地退款。这类土地退款将在土地交易合同中约定专业用途，如用于拆迁补贴、用于房地产企业就地建设安置房等。对此类帐款如何进行帐务和税务处理？品税阁认为，一定不能死搬硬套的政策条款，而是要牢牢把握业务经济的本质，然后根据相关法律法规解决税务问题，否则会产生税务风险。

目前招标、拍卖、挂地制度要求土地以“熟地”转让，但在实际工作中，部分开发商前期干预搬迁，政府或原地招标、拍卖、挂地，开发商委托搬迁。政府机构在开发商缴纳土地出让金后，对开发商进行部分退还，退还账款用于搬迁或安置补偿等。对于网友提出的问题，品税阁认为该房企虽然参与了搬迁，但并非征缴主体，只是代理搬迁和代理支付拆迁补偿费。但由于政府没有足够的资产支持，可能会要求开发商前期干预搬迁。开发商支付土地出让后，政府机构将部分退还开发商的预付款资金。在这种情况下，土地退还是一种往来款项，其税收解决方案应如下：

增值税解决

根据税务[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、房地产注释》第一条第(四)项建筑服务规定，拆除建筑物或者建筑物应当按照“建筑服务”缴纳增值税。

另外，根据税收[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点相关事项规定》第一条第(四)项第四款规定，经纪代理服务应当扣除政府基金或者行政事业性收费后向受托人扣除并代为支付的所有价款和额外费用的余额，计算增值税的销售额。

因此，本案土地退还2.5亿元增值税税务处理如下：

首先，由于搬迁建筑劳务是清包工劳务，根据税务[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点相关事项规定》第一条第(七)项规定，一般纳税人通过清包工提供的建筑服务，可以选择简单的计税方式进行计税。因此，如果公司负责本质迁移，按照“建筑服务”清包工简单的计税方法，给予建筑拆迁和平整土地劳务的收入可以缴纳3500/(1。 *3%=101.94(万元)。

其次，如果企业前期代理支付搬迁补偿，其收支差额应按“经纪代理”税目缴纳增值税(25000-21000-3500)/(1500) *6%=28.30万元。

处理所得税

2.5亿元的土地退还企业所得税解决方案如下：

1、建筑业收入3500/(1500// =3398.06万元

2、代理收入(25000-21000-3500)/(1500) 6%=471.70万元

3、应纳税额=3398.06 471.70=3869.76万元

此外：土地计税费用为4.5亿 契税1350万元=46350万元。

处理土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，将国有土地使用权、地上建筑物及附属物转让给收入单位和个人，作为土地增值税的纳税人。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施办法》第二条规定： 《条例》第二条所称出让国有土地使用权、地上建筑物及附属物并获取利润，是指以销售或其他方式有偿转让房地产的行为。

在这种情况下，该企业在4000万元的新土地退款中，属于拆除和平整土地服务的收入和服务咨询，不属于转让房地产收入，不计算土地增值税清算收入。

在这种情况下，该企业获得4000万元的新土地退款，属于拆除建筑物、平整土地劳务的收入和服务咨询，不属于房地产转让收入，不计算土地增值税清算收入。因此，4000万元的退款不征收土地增值税。

另外，公司在计算土地增值税时，确定扣除项目中的土地成本既不是2.1 4.5=6.7亿元，不是2.1 4.5-2.5=4.4亿元，而是4.5亿元的土地出让。 契税1350万元=46350万元。

《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令[1997]第224号)第四条规定：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房地产出售，为成交价格。

中华人民共和国契税暂行条例实施办法(财法[1997]52号)第九条规定，规定所指成交价格，是指土地、房屋所有权迁移合同确立的价格。包含贷款货币、实体、无形资产或承受者应交付的其他经济收益。

因此，企业应缴纳契税：45000*3%=1350万元。(假设税率为3%)

1、当企业提前支付拆迁补偿和拆迁时：

借款：其它应收款 21000

贷款：银行存款 21000

2、当公司支付土地出让和契税时：

借入：项目成本—土地征用和拆迁补偿 46350（45000 1350）

贷款：银行存款 46350

3、该公司收到土地返还款项：

借入：银行存款 25000

贷款：其它应收款 21000

其它业务收入𔂿服务咨询收入 471.70

–建筑业收益 3398.06

应缴税款–28.30应缴增值税(销项税)