​​​讲解不动产抵押生效条件(不动产抵押何时生效)

解释房地产抵押的有效标准（房地产抵押什么时候起效）

房地产的价值非常大，当双方创造债务时，可以规定借款人或第三方使用自己的财产进行抵押。债务人不履行债务的，债务人可以实现抵押。那么，房地产抵押的有效因素是什么呢？

一 、房地产抵押合同成立时起效

根据有关规定：“除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人签订有关开业、变更、转让、解决房地产权合同的，自合同成立之日起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。房地产抵押合同属于房地产产权合同，因此，即使贷款合同义务人承担预告登记义务，也不影响质押合同的有效性。

二、房地产抵押权的设立应当办理抵押

贷款合同是设立抵押权的原因。抵押权的设立是合同当事人执行贷款合同的结果。因此，只有贷款合同才不一定会导致抵押权的设立。按照有关规定，“设立房地产抵押权应当办理抵押。质押权自登记之日起设立”。义务人未履行抵押登记的，未开立质押权。因此，未办理物权登记的，合同对方不能具有物权优先受偿权。

房地产抵押的开放要素主要包括：一是抵押人需要有法律主体。也就是说，抵押人应当具有权利能力和行为能力，并有权完全使用和处分质押物；2、质押物必须符合法律规定。从国家法律的角度来看，并非所有财产都可以设定质押权。根据国家有关法律法规，下列财产不得作为抵押。1.用于教育、诊疗、市政等公共福利的房地产；2、纳入文物保护和纪念意义的建筑；3、已依法公布的房地产已纳入拆迁范围；四、依照规定被司法部门或者行政机关查封的房地产；五、产权关系不清或有争议的资产；6、来自整个共有人书面同意的房地产；7、未取得合法权证的违法建筑。价值分析应该是公平的。抵押品的价值应由具有评估资格的评估机构进行评估，并作出有效、公平的分析报告，然后根据评估价值明确抵押率和担保价值；4、处理抵押贷款。根据我国法律，房地产质押必须办理抵押。注：房地产抵押未办理抵押时，质押权不开放，但不影响质押合同的效力。

房地产抵押合同生效的有关规定：“被告以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理质押备案，抵押合同自备案之日起生效。“包括无地上土地使用权抵押、城市房地产或乡(镇)、村公司工厂等建筑物质押。