​​​房产税和城镇土地使用税的账务处理(房产税和城镇土地使用税)

会计处理房地产税和城市土地使用税(房地产税和城市土地使用税)

一、城市土地使用税

城市土地使用税是指国家在城市、县、建制镇、工矿区内按照规定的税额计算收取的一种税。

1.城市土地使用税基税基

土地税以经营者占用土地面积为基础。

经营者具体占用面积是指市人民政府设立的单位组织确定的土地面积。实际上按以下方法明确：

(一)市人民政府设立的单位组织确定的土地面积，以确定的土地面积为准。

（2）未经机构测量，但经营者持有政府机构颁发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。

（3）未签发土地使用证书的，经营者应当按照实际情况申请土地面积，并在签发土地使用证书后进行调整。

2.城市土地使用税的定额税率

城市土地使用税选择定额税率，即采用区别税。按大、中、小城市、县、建制镇、工矿区要求每平方米城镇土地使用年度应纳税额。每平方米城市土地使用税的具体规定如下

(1)大都市1.5～30元;

(2)中等城市1.2～24元;

(3)小城市0.9～18元;

(4)县、建制镇、工矿区0.6～12元。

税收优惠:对个人出租房屋免征城市土地使用税，不区分用途。

3.城市土地使用税纳税人

现行《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》要求，城市土地使用税（以下简称土地税）的纳税人（以下简称经营者）应当按照本条例的规定缴纳土地税。

(一)有土地使用权的人或者单位为经营者。

(二)有土地使用权的人或者单位不在土地所在地的，土地的实际应用人和代理人为纳税人。

(三)土地使用权不确定或者权属纠纷未解决的，实际用户为纳税人；

(四)土地使用权共同的，共有多方均为经营者，共有多方各自纳税。

4.城市土地使用税应纳税额计算

根据经营者具体占用土地面积乘以土地所在地的可用税额，计算城市土地使用税的应纳税额。其计算公式：

年度应纳税额＝应税土地面积(平方米)×可用税款

例:鸿发服装公司位于北京市朝阳区。公司土地使用证书规定，占地面积8000平方米，明确为二等地区。北京二等地区每平方米年税18元。请计算其年度土地税。

公司每年应缴纳土地税＝8 000×18＝144 000（元）

二、房产税

房产税应当以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或者租金收入，向产权所有人征收一种财产税。

1.计税基础

(1)从价计征

从价计征是按房地产原值一次性扣除一定比例后(10%至30%，具体由区域要求)的余值计税，相应的房地产税率为1.2%，计算公式如下:

应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

(2)租金税按房地产租金收入计算，房屋租金为房地产所有人租赁房地产所有权所得的报酬，(无增值税)对应的房地产税率为12%(或4%)，计算公式如下：

应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

2.房地产税税率

一般来说，有1.2%、12%和4%，详细如下：

1.2%为从价计征——按房地产计税余额纳税(一般适用于自购经营的房屋)；

12%为从租税-按房地产租金收入纳税(一般适用于租赁经营房屋)；

税收优惠：以财政部为依据： 税务总局 住房和城乡建设部关于完善住房租赁相关税收政策的公告（财政部） 税务总局 住房和城乡发展部宣布，2024年第24号)对企事业单位、社会团体等组织向个人、系统化工业化住房租赁企业出租住房的，减征4％房地产税征收税率。

3.房地产税经营者

房屋产权单位和个人在我国城市、县、建制镇、工矿区(不含农村)，主要包括业主、承典人、房地产代理人或用户。

3.房地产税经营者

房屋产权单位和个人在我国城市、县、建制镇、工矿区(不含农村)，主要包括业主、承典人、房地产代理人或用户。

(一)产权属于国家所有，其经营管理的企业为纳税人。

(二)产权属于集体和个人的，集体人或者单位为纳税人。

(三)产权出典的，“承典人”为纳税人。

比如甲方向乙方借一笔钱，甲方给乙方使用自己的房子，乙方不扣除甲方的贷款利率，甲方不扣除乙方的房租，甲方是典礼人，乙方是典礼人。

(四)产权所有人、承典人不在房地产所在地，房地产代理人或者用户为经营者。

(五)产权不确定及其租典纠纷未解决的，房地产代理人或者用户为经营者。

(六)用户应当委托纳税人或者单位“无租用”房地产管理部门、免税单位、纳税单位缴纳房地产税。

注：房屋租赁原则上“出租人”为纳税人，但在无租赁使用的情况下，承租人具体受益，由承租人委托支付。

4.计算房产税应缴税额

比如甲公司有一套房产税，每平3000元，共100平方米，总价3万套。＝房屋价值×（1－一次扣除的比例)×1.2%(一次扣除比例根据不同地区波动，按30%计算)一年内需缴纳的房产税为:

300000x（1－30%）×1.2%＝2520（元）

换句话说，今年需要缴纳2520元的房产税。

如果你租这所房子一年，你需要缴纳房地产税＝租金收入×12%