​​​房地产企业预缴营业税问题（营业税暂行条例实施细则废止了吗）

房地产企业预缴增值税问题(营业税暂行条例实施办法废除吗)

近年来，随着新所得税法和新营业税暂行条例的实施，企业对外业务发生时，如何代扣代缴税款发生了许多变化。许多国内企业对是否履行代扣代缴义务感到困惑。那么，公司如何缴纳所得税呢？下面，我小编带你去了解！

第一步:确定是否属于增值税应税范畴

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定，增值税纳税人应当按照本条例缴纳增值税。

《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：第一条规定的劳务、转让无形资产或者在中华人民共和国地区出售房地产，是指：

(一)在境内给予或者接受规定劳务的单位或者个人；

(二)境内转让的无形资产(无土地使用权)的受理单位或者个人；

(三)转让或者租赁土地使用权的土地在境内；

(四)在中国销售或租赁的房地产。

因此，当公司生成业务内容并支付款项时，必须根据上述条款，区分业务活动是否为应产生增值税纳税义务的劳务、无形资产转让或房地产销售。

自然要结合一些特殊要求，上述应税类别没有免税或免税要求。例如，《关于个人金融商品销售等营业税若干免税政策的通知》（税务[2009]号。111)要求：海外单位或个人向境外单位或个人提供的《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号，以下简称本条例）不属于本条例第一条规定的劳动，不征收营业税。财政部、国家税务总局要求上述劳务的实际范围。根据上述标准，境外单位或个人向境外地区单位或个人提供的文化体育产业（放映除外）、娱乐业、酒店业、餐饮业、仓储业等服务业的淋浴、剪发、洗染、装饰、抄写、刻写、打印、包装服务，不征收营业税。

第二步:确定是否承担代扣代缴义务

《暂行条例》第十一条规定，中华人民共和国境外单位或者个人在中国提供应税服务、转让无形资产或者出售房地产的，在中国没有经营机构的，以其地区代理人为扣缴义务人；在中国没有代理人的，以买方或者买方为义务人。

因此，当公司产生外部支付时，如果根据第一步的分析属于增值税应税范畴，然后区分企业是否承担代扣代缴义务，则有必要向产生业务的海外单位或个人确定该地区是否有业务机构或区域代理人。如果没有，则确定其承担代扣代缴义务。

第三步:区分代扣代缴义务的发生时间

《暂行条例》第十二条规定，增值税扣缴义务发生在纳税人增值税义务发生之日。

《暂行条例》第十二条还规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人提供应税服务、转让无形资产或者出售房地产、收到营业收入账款或者取得营业收入账款凭证的日期。国务院财税主管单位另有规定的，从其规定出发。

《实施细则》第二十四条、第二十五条优化了规定增值税义务的发生时间：可以看出，增值税扣缴义务的发生时间应当根据实际应税业务确定。因此，公司承担增值税纳税义务时，可以根据《暂行条例》第十二条、《实施细则》第二十四条、第二十五条确定扣缴义务的发生时间。

第四步：计算代收代缴增值税

经营者提供应税服务，转让无形资产或者销售房地产，按照销售额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额的计算方法：应纳税额=销售额×税率。

因此，公司在计算代收代缴应当额时，也要按照上述公式确定，准确确定应税行为的销售额及其税率。销售及其税率的确定与国内企业和单位的应税行为一致。

实例1：A公司（中国）向B客户（第三国）销售商品，A公司总公司（美国）为客户提供售后服务，损失维修配件，中国公司向总公司支付售后服务费，是否必须缴纳增值税。

分析:可以看出，给予劳务者(母公司)和接受劳务不在中国，因此不属于增值税纳税范畴。甲方公司不需要收缴增值税责任。

实例2：2009年，一家海外公司将其在中国的房屋转让给中国居民企业，获得1000万元的转让收入。转让合同规定2009年内办理产权转让手续，并于2009年10月1日全额支付预付款。该房屋原值500万元，折旧200万元。(假设海外公司与中国没有相关税收协议)

分析：非居民企业的房地产行为根据房地产所在地确定是否承担增值税纳税业务。该房地产位于中国。因此，上述转让收入在中国承担增值税纳税义务。

假设境外企业在中国没有经营机构和经营代理人，以买方或买方为义务人，转让中国居民企业承担收缴增值税的责任。若境外公司在中国有经营代理人。支付人(中国居民企业)不承担代收代缴增值税的责任。

如果经营者转让土地使用权或出售房地产，采用预收款方式，其纳税义务发生在收到预收款之日。因此，在2009年10月1日全额支付预付款时，转让中国居民企业代扣代缴增值税纳税义务。

《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策问题的通知》(税务[2003]16号)要求，自2003年1月1日起，以所有收入减去房地产或土地使用权购买或转让价格后的余额为销售额，向人或单位出售或转让购买的房地产或土地使用权的土地使用权，应缴纳增值税=(1000-500)×5%=25万元。