​​​房地产开发成本明细科目一览表(房地产开发成本明细科目)

房地产开发成本明细清单(房地产开发成本明细清单)

1、土地成本

土地费=土地出让 拆迁安置补偿费(城市土地)或征地费(农业用地)

2、建安工程费

主要是指建筑物产生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。一般根据建筑和结构进行估计。

3、前期工程费

前期工作规划、设计、可行性研究成本可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可按工程量估算，三通一平成本可按实际工程量计算。一般前期工程费用占建安工程费用的3.5%-6%。

4、基础建设费

各种管道和道路工程，建筑物2米以外，项目用地规划红线以内。一般按实际工程量估计，一般占建安费的15%左右。

5、公共设施配套建设费用

各类非营利性公共配套设施的建设费用在住宅小区内为居民服务。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套工程的建筑面积和价格计算，也可按建筑安装费用的3%-5%计算。

6、开发期内的税收

不同地区，缴纳的税款也不同。一般按建安费的8%-15%估计。

7、别的费用

根据当地有关部门的利率估计，建筑安装费用约为3%。也可以立即将该项目划入开发期进行税收估算。

8、不可预见费

一般取1-7项之和的1%-3%，或建安费的2%-5%。

二、开发成本

9、管理费用

2%-3%的项目成本。

10、会计费用

为了计算简单，一般假设贷款本期在其中，然后每期按全期计算，贷款本期按期偿还，利息按全期计算。

11、销售费用

一般取销售收入的3%-5%。

房地产公司产生项目成本的会计分录怎么办？

(1)项目成本:如能明确计算对象，立即记入“项目成本”，主要包括:

征地拆迁补偿费(征地费、耕地占用税、劳动安置费);前期工程费(规划设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(社区道路建设、供电、供电、气路、污水、洪水、通信、照明、卫生、绿化);建筑安装工程费(支付给施工单位的建筑安装工程费);公共配套设施费用（居委会、公安局、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施费用）分别设置“土地开发”、“服务设施开发”、“房屋开发”二级清单。三级明细科目可根据上述六项设置

①土地开发成本：

借:项目成本-土地开发

贷款：银行储蓄

或者应付-xx公司

间接费用分配研发

借:项目成本-土地开发

贷款：间接开发费用

结转开发土地成本费用

借:项目成本-房屋开发

贷款:项目成本-土地开发

②开发服务设施

计算方法：

某种开发产品预提开发服务设施费=此项开发产品的预算成本(或计划成本)*服务设施预提率

配套设施费预提率=服务设施预算成本(或计划成本)/设备开发产品预算成本(或计划成本)*100%

配套设施费用(自用建筑场地研发)

借：项目成本——开发服务设施

贷款：开发产品

收取的开发服务设施费用

借：项目成本——开发服务设施

贷款：银行储蓄

同时申请库存设备或材料开发

借：项目成本——开发服务设施

贷款：库存设备或库存材料：

分配应承担的间接开发费用

借：项目成本——开发服务设施

贷款：间接开发费用

结转服务设施项目成本

借:项目成本-房屋开发

贷：项目成本——开发服务设施

③房屋实施过程中发生的费用(可以区分对象)

借:项目成本-房屋开发

贷款：银行储蓄

④建筑开发的施工方法主要包括“出包”、两种“直营”

出包给外企施工(按已完成工程月报或价格结算单)

借:项目成本-房屋开发

贷款：银行储蓄

或应付-应付工程付款-应付工程付款

自行组织施工

借:项目成本-房屋开发

贷款：银行储蓄

或应付-应付工程付款-应付工程付款

应付工资

⑤代建工程成本：是指企业接受其他单位的委托，委托开发建设的建设项目

公司产生的各种代建工程费用支出

借款：项目成本-代建工程开发

贷款：银行储蓄

或库存材料

或现钱

结转研发的间接成本

借款：项目成本-代建工程开发

贷款：间接开发费用

工程竣工后结转成本

借:项目成本-代建工程

贷款:项目成本-代建工程开发

委托单位转让后，根据移交程序

借:主营业务成本-代建工程清算成本

贷款:项目成本-代建工程

(2)开发间接费用：隶属于立即机构和管理开发所产生的费用，包括：管理人员工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转摊销间接费等

借款：间接开发费用

贷款：银行储蓄

或应付款

或应付工资

间接费用分配研发

借:项目成本-房屋开发

贷款：间接开发费用

房屋工程竣工成本结转

借:开发产品

贷款:项目成本-房屋开发: