​​​企业如何规避房产税租赁合同(企业如何规避房产税)

公司如何规避房产税租赁协议(公司如何规避房产税)

房产税应当以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或者租金收入，向产权所有人征收一种财产税。虽然房地产税是一种小税，在纳税人的税收组成中所占比例很小，但仍有筹备空间。例如，《房地产税暂行条例》规定了一些减免税条款，符合条件的企业可以使用。例如，根据规定，在房屋维修停止期间，前提是经营者向税务机关提交申请，部分纳税人因疏忽未申请，导致房地产维修期内仍缴纳房地产税。

房产税暂行条例要求：

房产税征收标准分为从价或从租两种情况：

(一)从价计征的，其计税基础是房地产原值一次减去10%-30%后的余值；

(注:各地实力不同，如浙江省要求实际扣除30%)

(二)从租计税(即房地产租赁)，以房地产租金收入为计税依据。

房产税税率选择比例税率。按房地产余值计税的，年税率为1.2%；按房地产租金收入计税的，年税率为12%。

财税〔2016〕43号要求，房地产租赁以不含增值税租金收入为房地产税计税基础，按12%的税率计算缴纳房地产税。

房地产税筹划方法

(一)场地与厂房分离租赁的税收筹划

大多数企业租赁涉及房地产租赁，如出租屋、工厂、酒店、商店等。按照规定，房地产税按租金收入的12%缴纳。通常，企业不仅租用房屋设备本身，还租用机械设备、办公家具、附属用品等场所和附属设施。税法对此类场所及其设备不征收房地产税。如果在租赁协议中同时写下这些场地、设备和房屋，这些场地和设备也应缴纳房地产税，以增加公司的税收。

(二)出资方式改为租赁形式进行纳税筹划

很多公司在创业初期，为了节约成本，不了解税收要求，不考虑税收成本，因为人少，订单量小。直到被税务局要求纳税，才发现问题。例如，经营企业，股东可以同意以现金或设备、房地产等实物投资，虽然照片快，但会纳税，因为股东使用房地产注资成为企业房地产，必须缴纳房地产税。假如是租赁，既不需要缴纳房产税，租金也可以抵扣。

(3)将租赁方式转化为仓储租赁进行纳税筹划

税收筹划逻辑：房地产税的计税方式有两种，一种是从价计税，另一种是从租计税。从价计征的房产税，以房产余值为计税基础，即按房产原值扣除10%-30%后的1.2%计税。从租赁税中征收的房地产税应以房屋租赁取得的租金收入为基础，税率为12%。由于房地产税有两种计税方法，不同方法计算的结论必然不同，也必然导致应纳税额的差异，因此有筹备空间。公司可以根据实际情况选择税收计算方法，通过比较两种形式的税收规模，选择低税收计算方法。

(四)减少租赁业务比例进行纳税筹划

目前，有许多企业主要从事房地产租赁，他们负责出租房屋的物业管理。因此，使用物业管理合同避免房地产税更为常见。

准备要点:出租人可以通过提高物业服务费，降低房地产租赁价格，达到少缴房产税的效果。但出租房屋一般应具有从业物业管理的经营范围，确实在出租房屋的同时也给予物业管理。

准备风险：科学利用物业管理费准备租赁物业税是合理的，但关键是这种方法在实践中经常被出租人滥用，导致故意节税。

(五)利用转租准备

准备逻辑:由于转租人不是房屋产权的所有人，转租人转租房屋时，只要按转租价缴纳增值税，就不需要缴纳房产税。

筹备方案：利用转租进行房地产税租赁筹备。出租人可以成立投资管理公司，先以较低的价格将拟租赁房地产出租给投资管理公司（不要太低，这是正常有效的波动范围），然后投资管理公司根据价格市场统一转租房地产。转租仍需全额缴纳增值税，但可抵扣承租人的租金进项税。