​​​股权转让中土地要否缴纳增值税（投资入股的土地是否缴纳土地增值税）

土地在股权转让中是否缴纳增值税(新土地投资是否缴纳增值税)

实例：

我公司以项目公司取得国有土地使用权，拟开展房地产开发。后来，由于资金原因，项目公司选择将100%的股权转让给其他公司。股权转让是否需要缴纳土地增值税？

1、从法律上讲，股权转让并不意味着土地使用权的转让

不用说，本案的法律事实是股权转让交易，而不是土地使用权交易。如果两者混为一谈，就意味着将股东财产与企业法人财产混为一谈，改变了有限公司的基本存在。这在法律上是不可接受的。

为什么股权转让中土地增值税存在风险？

这件事的根源在于2000年国家税务总局的批准，我们先来看看这份文件是怎么说的：

本文件显示了税务局对“本质上比形式更重要”原则的理解。在这种情况下，目标公司100%的股份一次性转让是一种方式。税务局认为土地和住房交易是本质。在这种情况下，土地增值税应根据业务本质自然缴纳，防止了中国的税收外流，这是非常完美的。自然687号文件的实施背景和案例细节极其复杂，这里就不深入讨论了。仅对文档本身及后续影响进行一些分析。

最需要注意的是，该文件自发布以来一直存在争议，不仅是企业和税务局之间的争议，税务局对该文件的认知也不同，主要体现在文件的适用性上，什么是100%一次性转让，如何看待财产通常是土地和房地产以及谁来纳税。让我们谈谈我的个人观点。

三、关于687号文件的适用性

687号文件由国家税务总局批准给广西税务局，属于税务局文件中的“审批”。根据审批的实际可用性，《国家税务机关公文处理办法》定义如下:

从这个定义可以看出，审批应该是一件事，也没有抄送其他税务局。国家税务总局只审批了这个案例。从法律意义上说，只对广西税务局有法律效力。但问题是，其他地方税务局在本质上比形式更重要的原则下，仍然可以参考执行，这是不便的。

四、如何看待100%的股份一次性转让？

在这种情况下，由于项目公司有两个股东，两个股东同时转让了所有股权，文件使用了这个术语。如果实际企业想避免687号文件的阴影，最好重新定位股权转让模式：

首先，最好不要一次性转让100%的股份。实际上，股权迁移一般是分批分批的。因此，股权转让可以分为两次甚至三次不同的迁移，时间间隔应尽可能长，如一年以上；

第二，如果有两个以上的股东，在转让模式设计上尽量不转让给一个股东，可以考虑转让给不同的股东，防止一起转让陷阱。

五、如何看待“以股份形式表现的财产通常是土地使用权、地上建筑物及附属物”？

这也是687号文件定义纳税的重要条件。换句话说，股权的本质是财产，财产通常是土地财产，因此有必要进行渗透。在实践中，如果建设项目企业只有一块土地，自然没有什么可说的。如果有其他资产和业务，这个定义能被打倒吗？文件没有给出答案，我觉得至少三分之二的土地财产可以做这样的理解。

6.谁应该缴纳687号文件的土地增值税？

这似乎不是问题，但却是最重要的问题。如果按照687号文件进行评估，股权转让本质上就是土地房地产转让，应该缴纳土地增值税。谁应该是纳税人？税务局仍然有很多异议。

项目公司纳税明显错误。对于项目公司来说，税收基本没有变化，只变成了股东。股东应该纳税吗？看似不对，但从文件语言来看，股东转让股权被视为土地房地产转让，所以我的理解应该是股东缴纳土地增值税。但是，当股东缴纳土地增值税后，项目公司将来再次转让土地房地产时，如何界定实施土地增值税清算的扣除项目？如果按账面价值计算，会导致土地增值税多缴，所以我理解应该按照股权转让价格作为扣除项目，因为股东在上一个环节已经缴纳了税款。

七、我最后的见解

1、687号文件就像一个幽灵，总是回旋在公司头上，尤其是房地产公司项目转让时，一定要注意687号文件的风险。

2、我不同意687号文件的穿透原则。许多税务局在实践中并不一刀切，这表明大多数人实际上对这份文件感到怀疑。

3、然而，企业不应该把希望寄托在税务局的理解上。最好的办法是提前为收购方式的设计做好准备，防止100%的股份一次性转让。