​​​预缴土地增值税计税依据相关规定(预缴土地增值税计税依据)

预缴土地增值税计税基础有关规定(预缴土地增值税计税基础)

第一，土地增值税预缴政策依据

1.纳税人在所有项目结算前转让房地产所获得的收入，由于成本明确或其他原因，难以根据以下原因计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部完成并清算后再结算。多退少补(《土地增值税暂行条例》第十六条)

根据规定，纳税人在项目全部结算前转让房地产所获得的收入，可以预征土地增值税。各省、自治州、直辖市地方税务局根据当地情况制定具体措施。具体措施由各省、自治州、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，如果当地税务局要求纳税人预购房地产所获得的收入预征土地增值税，经营者应当向税务机关申报纳税，并按照规定的比例预缴。预算办理后，多退少补；如果当地税务局要求不预征土地增值税，也应在取得收入时向税务局备案或备案。（财税字〔1995〕四十八号)第十四条

3.纳税人转让房地产在项目全部结算前取得的收入，由于成本明确或其他原因，难以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部完成并清算后再结算，多退少补。各省、自治州、直辖市地方税务局根据当地情况制定具体措施。（财法字〔1995〕006号）

第二，预缴土地增值税的计算

(一)预征税的计税依据

1.一般计税

(1)土地增值税应税收入不征收增值税销项税。

(2)销项税=销售额×税率

(3)销售额=(全部价格及额外费用-本期允许扣除的土地价格)÷（1 9%(2016年第18号国家税务总局公布)

2.简易计税

没有增值税应纳税额的土地增值税应纳税额。

3.简化测算

房地产开发企业为了方便经营者，简化土地增值税预征税计算金，采用预收款方式销售自己开发的房地产项目，可以根据下列措施计算土地增值税预征税依据：

预征土地增值税的计税依据=预收款-预缴增值税(国家税务总局公布2016年第70号)

(二)代收费用

对于县级及县级以上人民政府规定的房地产开发企业在售房期间收取的相关费用，如果代收费用记录在房价中向买方收取，可以作为转让房地产的收入记税；如果代收费用没有记录在房价中，而是独立收取在房价之外，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

(三)预征率

应当预缴土地增值税=土地增值税预征税×预征率

各地必须调整当前的预征率，以发挥土地增值税在预征期间的缓冲作用。除保障性住房外，东部省份和地区的预征率不应低于2%，中部和东北省份和地区的预征率不应低于1.5%，西部省份和地区的预征率不应低于1%。各地要根据不同类型的房地产明确适度(地区划分按国务院有关文件规定执行)。除保障性住房外，东部省份和地区的预征率不得低于2%，中部和东北省份和地区的预征率不得低于1.5%，西部省份和地区的预征率不得低于1%。各地要根据不同类型的房地产明确适度(地区划分按照国务院有关文件的规定实施)。对未预征或延期预征的地区，应当按照税收法律法规进行预征，确保土地增值税在预征过程中立即充分利用缓冲作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述要求，房地产开发企业在开盘预购阶段取得的收入应与当地税务局规定的不同类型房地产(普通住房、非普通住房、其他类型房地产等)预缴的土地增值税相结合。)预缴，保障房不预缴土地增值税。

第三，预付申请

(一)经营者应当自出让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地税务机关申报纳税，并在税务局批准的时间内缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

根据第十条规定，经营者应当按照下列程序办理纳税手续：

经营者应在出让房地产合同签订后七日内到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋、建筑物产权、土地使用权证、土地转让、房地产买卖合同，房地产评估报告及其与出让房地产有关的资料。

2.经营者每次出让后都很难申报房地产转让。经税务局批准后，可以定期进行税务申报，实际时限由税务机关根据情况确定。

2.经营者每次出让后都很难申报房地产转让。经税务局批准后，可以定期进行税务申报，实际时限由税务机关根据情况确定。

经营者按照税务局批准的税款和规定的期限缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施办法》第十五条

(三)房地产开发企业开发建设的房地产，由于分批出让，税务义务频繁发生，每次转让后难以申报纳税。源土地增值税可按月或按省、自治州、直辖市、计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

(四)各省、自治州、市辖区税务局根据当地情况制定土地增值税纳税期限。现在，大部分地区的土地增值税预征都是按月申请的，但是也有一些地区是按季申请的。比如上海规定，房地产开发企业出让开发建设的房地产，按季度申报缴纳土地增值税，经营者应当自季度结束之日起15日内申请缴纳税款。

(五)未按预征规定期限预缴税款的，应当从限制缴纳税款期限届满的第二天起，按照《税收征管法》及其实施细则的有关规定另收滞纳金。（税务〔2006〕21号）