​​​土地增值税清算收入确认条件(土地增值税清算收入确认)

土地增值税清算收入确认条件(土地增值税清算收入确认)

评论相关收入内控制度是否存在，是否有效，并且始终遵循；

获取或编制房地产转让收入统计表，并与会计账簿、税务材料核实；

掌握与结算项目有关的买卖合同实施情况，商品房销售发票开具情况，有关部门具体测绘情况；

审批销售统计表、房地产销售面积与项目销售面积的信息相关性，以核实应计入增值收入；

查明收入的确认标准、方法，在收入确认方面要注意会计要求与税法规定的差异；

6.预购收入和销售额的适当划分？避免危害，结算数据的真实性；

必要时，利用专家的工作来评估市场价格，区分价格是否明显偏低；

8.审批结算项目的收入总额，可以通过现场检查，确定是否存在少计、漏计收益事项；

买卖合同中提到的商品房面积与有关部门的实际测量面积不一致，在结算前已经发生了补偿、退房款，在估计土地增值税时，是否进行调整。对于房地产转让收益，应重点审批转让所有价款及相关经济效益、非直接销售及自购房地产收益。对于房地产转让收益，应重点审批转让所有价款及相关经济效益、非直接销售及自购房地产收益。

(一)确定计量土地增值税收入时应注意收集以下证据资料。

重点开发产品(工程)销售统计表。

2.销售商住楼相关证明材料，包括:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售额、用途等。，通过商住楼购销合同统计表加盖公章。获得实体收入时，应提交分析报告。

与转让房地产相关的完税凭证包括已缴纳的城建税、附加教育费等。

公司申请的所有税票。

银行明细对账单。

确定建筑面积，销售面积，

逐一清除确定开发建筑面积、允许销售总面积、自购总面积，包括对外租赁一年以上的面积、总服务设施的详细用途和面积分布特征、本次纳税清算面积等。

审批“五证”，确保项目结算范围真正详细。

确认土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积。如果面积不一致，需要明确结算项目的具体占地面积。

确认建设项目规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告(产权登记版)的建筑面积。如果发现异常差异(超过)，检查每个证书对应的面积是否完整或重复，并明确结算项目的具体建筑面积。

2.普通标准住宅审核

例如，由于普通标准住宅的增值额不超过扣除项目金额20%的免税土地增值税，普通标准住宅与商业用房联体。一定要分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。

根据税法规定，审批结算项目的普通住房开发情况，如销售普通标准住房的竣工面积、平均服务设施的实际使用面积等。

根据结算法规中普通标准住宅(以下简称普房)的判断标准，将可销售面积划分为普通标准可销售面积和其他商住楼可销售面积。

《财政部、中华人民共和国国家税务总局关于土地增值税实际问题要求的通知》(财税字[1995]第48号)第十三条要求，如果纳税人既建普宅又从事其他房地产开发，增值额可以分别计算。增值额不能单独计算或者增值额不能准确计算的，其建造的普宅不得使用增值率小于20%的免税规定。

审批测绘报告，明确项目的建筑面积、可销售面积和不可销售面积

第四条规定，国税发[2006]187号文件，房地产开发企业开发建设的居委会、公安局用地、会馆、停车场(库)与结算项目相匹配、公共设施，如物业管理场地、配电站、热力站、水厂、文化体育场馆、高校、幼儿园、幼儿园、医院、邮电通信等。建成后，所有业主或建成后，产权将免费移交给政府和公共机构，用于非营利性社会公共事业区，作为不可销售的区域。

在结算实践中，对于一般的公共配套设施，需要提供相关部门的确认.否则作为可售面积解决。

在结算实践中，对于一般的公共配套设施，需要提供相关部门的确认，否则将作为可售区域解决。因此，公共配套设施和人防的移交程序是土地增值税清算的制约性条件，直接决定了税收的高低。

(三)房地产转让收益按成交价格确定。

根据成交价格确定的房地产转让收入，是公司营业收入账户所反映的房地产转让收入。对于这种收入审计证据，属于从会计账簿中获得的财务核算证据。审查财务核算证据，只审查会计数据的逻辑顺序和会计处理方法的合规性。

对账目混乱、收入核算不准确的，应当暂停结算审批，待经营者梳理混乱后，再重新启动清算程序。清除乱帐，不属于土地增值税清算审批业务范畴。

对于按成交价格确定的房地产转让收益，？需要注意的是，每平方米的售价要与政府公布的每平方米工程预算参数进行比较。如果价格接近或低于工程预算，则应进一步获得导致差距的证明材料。对于差异而无法获得证明材料的，应当终止审批业务。

(四)房地产交易的关键审批视为销售业务。

国税发〔2006〕187号文件列出了员工福利、奖励、海外投资、股东或投资者分配、债务抵付、其他单位和个人非货币性资产等六项销售交易。

对视同销售收入的审计，包括两个方面，一是视同销售的六项交易是否发生；二是视同销售交易是否按税法规定收费。

当产生所有权转移时，应根据以下方法和顺序确定销售房地产的收入。

1、根据本公司在同一地区、同一年度销售的类似房地产均价明确。

2、税务机关应参照当地原价、类似房地产市场价格或评估价值明确。"[点击学习：土地增值税视同销售如何解决税务问题？】

(五)确定房地产转让价格。

对于房地产开发企业销售商住楼所获得的收入，应当按照《商品房购销合同统计表》及有关合同所记载的金额明确。

对于实体收益，通常要通过评估这些形式的资产(通常采用市场交易法)来确定其价值。对于其它收入，必须对其价值进行专门评估。对于视同销售的房地产，其收入明确由主管地区税务局根据本期类似地区、类似房地产市场的价格进行核准。

3.如果纳税人未能提供房地产收益信息或虚假收益材料导致成交价格明显偏低，收益明确由主管地区税务局根据上述方法批准。

(六)审批代收费用。

国税发〔2007〕132号第二十五条规定，纳税人在售房期间按照县级以上人民政府的规定收取的相关费用，应当区分不同情况。

代收费用记入房价向买方一并收取，应先代收费用作出让房地产所取得的收入记税。在预估扣除项目金额时，实际支付的代收费用可以扣除，但不能作为加计扣除的基数。

2.代收费用在房价之外独立扣除且未记入房地产价格的，不能作为出让房地产的收入，在计算增值额时不能扣除代收费用。

必要时，注册税务师应采用截至性测试来确认收入的真实性和准确性。

批准的主要内容包括：

审批企业根据项目设立的”预购收益备查簿”有关介绍，对项目合同签订日期、投入使用日期、预售款等进行观察，确认收入日期、收益金额和成本。

2.确定销售退货、销售折扣和折扣业务是否属实、内容是否完整、程序是否符合要求、折扣和折扣的会计处理是否正确。

2.确定销售退货、销售折扣和折扣业务是否真实、内容是否完整、程序是否符合要求、折扣和折扣的会计处理是否正确。关键是检查与关联方的销售折扣和折扣是否可行，是否利用销售折扣和折扣对关联方有利。

审批企业是否按规定对以土地使用权投资开发的项目进行税务处理。

4.审批抵押收入是否申报纳税，是否存在往来账户，如”其它应付款”，未进行销售申报纳税的情况。

审批经营者以房换地，在房地产转移应用时，是否将其视为房地产销售申请纳税。

审批经营者选择”还本”销售商品房及以房产为补偿的拆迁户，是否按规定申报纳税。

7.审批纳税人在销售房地产时收取天然气初装费、有线电视初装费等额外费用，是否按规定申报纳税。

审批将房地产抵帐出售给其他人或单位或被法院拍卖的房地产，是否按规定申报纳税。